哈尔滨时下二手房交易中盛行的阴阳合同 保镖公司
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近日，哈尔滨市出现的一起案例，曝出了时下二手房交易中盛行的阴阳合同。专家称，因为买卖双方都存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，双方都有可能受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到一定标准时，则双方可能一同被追究刑事责任。
价值160万元的一套住房，在房主、买主和中介公司的共同“努力”下，房屋主管部门看到的购房合同上只有60万元。近日，哈尔滨市出现的一起案例，曝出了时下二手房交易中盛行的阴阳合同。那么，这种以逃避缴纳国家税款为目的的阴阳合同，最终受害者会是谁？专家说，对买房来说，一方面虚假的价格条款将会被认定为无效，另一方面再售时要承担高费用的风险；对卖方来说，房款不能全额收回是最大的风险。同时，因为买卖双方都存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，双方都有可能受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到一定标准时，则双方可能一同被追究刑事责任。 阴阳合同：房屋买卖的“双刃剑”
【专家说法】阴阳合同
黑龙江法学研究所研究员王元庆告诉记者，所谓“阴阳合同”，是指在一次交易中同时签订两份不同的合同。两份合同中的一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。买卖双方签订阴阳合同后，虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。签订两份不同价格的房屋买卖合同，是阴阳合同的一种方式。还有一种方式，是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价
黑龙江法学研究所研究员王元庆告诉记者，所谓“阴阳合同”，是指在一次交易中同时签订两份不同的合同。两份合同中的一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。买卖双方签订阴阳合同后，虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。签订两份不同价格的房屋买卖合同，是阴阳合同的一种方式。还有一种方式，是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价
除了为逃税而签阴阳合同外，还有极个别人反而多缴税。有人因做生意等因素缺钱，遂和朋友签高房屋买卖价格，以从银行获得高额贷款。虽然此举给国家多缴了税，但相比起企业贷款的利率及难度，房贷利率还是要低不少。
阴阳合同的法律效力
王元庆还表示，这类合同的法律效力存在着很大的问题。我国《合同法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。《合同法》第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。王元庆说，在司法实践中，如签订的阴阳合同仅仅是虚假价格，则该价格条款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。当事人一方以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效，法院一般不予支持。所以在此类案件中对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中考量，最终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。
阴阳合同风险重重
实践中，鉴于买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，轻者给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。另外也会损害到当事人的利益，对买卖双方都是把双刃剑。
哈尔滨市道里区人民法院民事审判庭孙法官：“二手房阴阳合同对买卖双方来说，都存在着风险。”
他说，从买方说起就存在很大的风险。首先是真实意思认定的风险。由于签订阴阳合同的行为，属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款将会被认定无效。同时这样的合同无法取得高额贷款的风险。由于政府备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将以低于实际价格的标准发放贷款，这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。保镖公司。
再售时同样承担高费用的风险。由于政府备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。此外还有合同不成立的风险。如买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，卖方又要求以真实成交价订立现售合同。如买方不同意则导致现售合同未能订立的，那么买方只能取回已支付的款项，而不能要求双倍返还定金和其他赔偿。最后是行政处罚和刑事追究的风险。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。
除买方外，卖方也同样存在着风险。第一个就是宣告无效的风险。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益，会大大增加买方的心理变化，如果买方反悔，卖方将面临着承担利息、房价下跌等损失，还存在房款不能全额收回的风险。如果买方不按期支付备案价格外的房款，或者恶意要求以备案价格进行交易，卖方将陷于困境中，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。最后是行政处罚和刑事追究的风险。签订阴阳合同的卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。但一旦被税务机关查出存在偷税行为，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款。
从此看出，签订阴阳合同存在较大风险，对买卖双方利益造成损害，甚至被追究行政及刑事责任。
中介公司钻法律空子
哈尔滨中级人民法院的白法官向记者介绍，司法实践中，即便有证据证明中介参与阴阳合同，但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。同时，行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。
他认为，阴阳合同的产生，对于合同双方的出卖人和购买人而言，则是一个愿打一个愿挨。但是阴阳合同的特殊性，不但会给买卖双方带来风险，对社会的负面影响也是很大的，阴阳合同如果不能得到控制，不仅使当事人对政府的管理存在侥幸心理，更大大助长了房地产纠纷的可能性。另外，在涉诉案件中，由于申请查封方没有义务为其申请的查封房产进行评估，所以该房产的查封价值可能将只是其在国土部门的登记价，而不是一般远远高于登记价的市场价，这将使房产所有人利益受损。因此，对于阴阳合同的打击刻不容缓。
【新闻背景】干“赔本”买卖的是我市南岗区的张先生。
去年3月，张先生花70万元买下位于某著名校区的一套90平方米住房。4个月过去后，房价飙升了一倍，他准备以160万元的价格出售住房，并委托中介公司代理销售。
正为孩子上学选购住房的邓先生看中了张先生的房子，两人迅速达成买卖意向。邓先生首付120万元，剩余40万元申请银行贷款，他还交付了共计4万余元的中介费、贷款服务费和房屋评估费。唯有一个问题，张先生买房和卖房之间只有短短4个月时间，按照国家规定，未满两年的普通住房需要缴纳房款差额的5.5%作为营业税。如此算下来，张先生的这套住房要缴差不多5万元税。购买一套160万元的房子，还要支出额外的10万元，这令邓先生感到压力太大。于是，在得到张先生的同意后，中介帮助双方做了一份阴阳合同，房屋售价在合同中仅为60万元，比当初张先生买房时还低了10万元。
可让邓先生没想到的是，为了避税签了阴阳合同，最终却鸡飞蛋打一场空。在双方签订合同后的短短半个月内，该校区的房屋均价再次上升，张先生的房子可以卖到180万元了，于是张先生不想卖房子了。他起诉到法院，要求解除合同，最终法院支持了张先生的诉求。
阴阳合同的法律效力
王元庆还表示，这类合同的法律效力存在着很大的问题。我国《合同法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。《合同法》第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。王元庆说，在司法实践中，如签订的阴阳合同仅仅是虚假价格，则该价格条款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。当事人一方以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效，法院一般不予支持。所以在此类案件中对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中考量，最终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。
阴阳合同风险重重
实践中，鉴于买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，轻者给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。另外也会损害到当事人的利益，对买卖双方都是把双刃剑。
哈尔滨市道里区人民法院民事审判庭孙法官：“二手房阴阳合同对买卖双方来说，都存在着风险。”
他说，从买方说起就存在很大的风险。首先是真实意思认定的风险。由于签订阴阳合同的行为，属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款将会被认定无效。同时这样的合同无法取得高额贷款的风险。由于政府备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将以低于实际价格的标准发放贷款，这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。保镖公司。
再售时同样承担高费用的风险。由于政府备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。此外还有合同不成立的风险。如买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，卖方又要求以真实成交价订立现售合同。如买方不同意则导致现售合同未能订立的，那么买方只能取回已支付的款项，而不能要求双倍返还定金和其他赔偿。最后是行政处罚和刑事追究的风险。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。
除买方外，卖方也同样存在着风险。第一个就是宣告无效的风险。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益，会大大增加买方的心理变化，如果买方反悔，卖方将面临着承担利息、房价下跌等损失，还存在房款不能全额收回的风险。如果买方不按期支付备案价格外的房款，或者恶意要求以备案价格进行交易，卖方将陷于困境中，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。最后是行政处罚和刑事追究的风险。签订阴阳合同的卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。但一旦被税务机关查出存在偷税行为，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款。
从此看出，签订阴阳合同存在较大风险，对买卖双方利益造成损害，甚至被追究行政及刑事责任。
中介公司钻法律空子
哈尔滨中级人民法院的白法官向记者介绍，司法实践中，即便有证据证明中介参与阴阳合同，但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。同时，行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。
他认为，阴阳合同的产生，对于合同双方的出卖人和购买人而言，则是一个愿打一个愿挨。但是阴阳合同的特殊性，不但会给买卖双方带来风险，对社会的负面影响也是很大的，阴阳合同如果不能得到控制，不仅使当事人对政府的管理存在侥幸心理，更大大助长了房地产纠纷的可能性。另外，在涉诉案件中，由于申请查封方没有义务为其申请的查封房产进行评估，所以该房产的查封价值可能将只是其在国土部门的登记价，而不是一般远远高于登记价的市场价，这将使房产所有人利益受损。因此，对于阴阳合同的打击刻不容缓。
【新闻背景】干“赔本”买卖的是我市南岗区的张先生。
去年3月，张先生花70万元买下位于某著名校区的一套90平方米住房。4个月过去后，房价飙升了一倍，他准备以160万元的价格出售住房，并委托中介公司代理销售。
正为孩子上学选购住房的邓先生看中了张先生的房子，两人迅速达成买卖意向。邓先生首付120万元，剩余40万元申请银行贷款，他还交付了共计4万余元的中介费、贷款服务费和房屋评估费。唯有一个问题，张先生买房和卖房之间只有短短4个月时间，按照国家规定，未满两年的普通住房需要缴纳房款差额的5.5%作为营业税。如此算下来，张先生的这套住房要缴差不多5万元税。购买一套160万元的房子，还要支出额外的10万元，这令邓先生感到压力太大。于是，在得到张先生的同意后，中介帮助双方做了一份阴阳合同，房屋售价在合同中仅为60万元，比当初张先生买房时还低了10万元。
可让邓先生没想到的是，为了避税签了阴阳合同，最终却鸡飞蛋打一场空。在双方签订合同后的短短半个月内，该校区的房屋均价再次上升，张先生的房子可以卖到180万元了，于是张先生不想卖房子了。他起诉到法院，要求解除合同，最终法院支持了张先生的诉求。
